Case Green: punto della situazione sulla direttiva UE

La Direttiva europea sulle cosiddette “Case Green” è tornata al centro dell’attenzione dopo l’avvio, da parte della Commissione europea, di una procedura d’infrazione nei confronti di tutti i 27 Stati membri dell’Unione. Il motivo è il mancato recepimento completo, entro il termine del 29 maggio 2026, della nuova disciplina europea sulla prestazione energetica degli edifici.

La notizia ha riacceso il dibattito sulle conseguenze della direttiva per proprietari, condomìni, imprese e mercato immobiliare. Tuttavia, per comprendere davvero che cosa sta accadendo, occorre distinguere tra gli obiettivi stabiliti a livello europeo, le misure che dovranno essere adottate dall’Italia e le interpretazioni, talvolta eccessivamente allarmistiche, circolate negli ultimi anni.

Che cos’è la Direttiva Case Green

La cosiddetta Direttiva Case Green è la Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, conosciuta anche come EPBD, acronimo di Energy Performance of Buildings Directive.

La normativa, entrata in vigore il 28 maggio 2024, ha l’obiettivo di accompagnare il patrimonio edilizio europeo verso la decarbonizzazione, riducendo progressivamente i consumi energetici e le emissioni generate dagli edifici. Il traguardo di lungo periodo è rappresentato da un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.

Il settore edilizio è considerato strategico nelle politiche climatiche europee perché gli edifici rappresentano una delle principali fonti di consumo energetico dell’Unione. La riqualificazione energetica delle abitazioni non viene quindi vista soltanto come una misura ambientale, ma anche come uno strumento per ridurre le bollette, migliorare il comfort abitativo e diminuire la dipendenza dai combustibili fossili.

Perché è stata aperta la procedura d’infrazione

Gli Stati membri avrebbero dovuto recepire la maggior parte delle disposizioni della Direttiva entro il 29 maggio 2026, adattando i rispettivi ordinamenti nazionali alle nuove regole europee.

Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha però constatato che nessuno dei 27 Stati membri aveva comunicato il completo recepimento della normativa. Sono state quindi inviate lettere di costituzione in mora a tutti i Paesi dell’Unione, Italia compresa.

La costituzione in mora rappresenta la prima fase formale della procedura d’infrazione. Gli Stati hanno due mesi per rispondere alla Commissione, completare il recepimento e comunicare le misure adottate. Qualora le risposte non siano considerate soddisfacenti, Bruxelles potrà procedere con l’emissione di un parere motivato e, successivamente, valutare il deferimento alla Corte di giustizia dell’Unione europea.

La procedura non significa, pertanto, che siano già state applicate sanzioni economiche all’Italia o agli altri Stati. Segnala però formalmente un ritardo nell’attuazione della normativa europea.

La situazione italiana

L’Italia non ha ancora completato il recepimento organico della Direttiva Case Green. Il ritardo è particolarmente significativo perché sarà proprio la normativa nazionale a stabilire concretamente quali strumenti utilizzare per raggiungere gli obiettivi europei.

Già nel marzo 2026 la Commissione aveva avviato una distinta procedura nei confronti dell’Italia e di altri 18 Stati membri per la mancata presentazione, entro il 31 dicembre 2025, della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici.

I Piani nazionali di ristrutturazione sono fondamentali perché devono descrivere il percorso attraverso il quale ogni Stato intende trasformare il proprio patrimonio edilizio. Tra gli elementi da programmare rientrano le priorità di intervento, le risorse economiche, gli incentivi, le misure contro la povertà energetica e le strategie rivolte agli edifici con le prestazioni peggiori.

Secondo il calendario europeo, i Piani nazionali definitivi dovranno essere trasmessi entro il 31 dicembre 2026.

Quali sono gli obiettivi per gli edifici residenziali

Uno degli aspetti più importanti da chiarire riguarda gli immobili residenziali esistenti.

La versione definitiva della Direttiva non impone che ogni singola abitazione raggiunga obbligatoriamente la classe energetica E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Questi riferimenti erano presenti nelle precedenti fasi di discussione della normativa, ma non sono stati mantenuti nella formulazione definitiva per gli edifici residenziali.

La Direttiva stabilisce invece obiettivi riferiti al consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio residenziale nazionale. Rispetto ai valori del 2020, ciascuno Stato dovrà conseguire una riduzione media di almeno il 16% entro il 2030 e compresa tra il 20% e il 22% entro il 2035.

Inoltre, almeno il 55% della riduzione dei consumi dovrà derivare dalla riqualificazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni energetiche peggiori. Questo significa che le politiche nazionali dovranno concentrarsi soprattutto sugli immobili più energivori, senza necessariamente imporre il medesimo intervento a tutte le abitazioni.

L’Italia potrà scegliere le modalità attraverso cui raggiungere questi risultati, combinando incentivi, strumenti finanziari, interventi sull’edilizia pubblica, programmi per i condomìni e misure dedicate alle famiglie economicamente più vulnerabili.

Nessun obbligo automatico di ristrutturare tutte le abitazioni

La Direttiva Case Green non determina, da sola, un obbligo immediato e generalizzato per tutti i proprietari di ristrutturare la propria casa.

Non introduce neppure un divieto europeo automatico di vendere o affittare gli immobili appartenenti alle classi energetiche più basse. Eventuali condizioni, limitazioni o obblighi specifici potranno essere previsti dagli Stati membri nell’ambito della legislazione nazionale, ma dovranno essere valutati quando sarà disponibile il testo italiano di recepimento.

Allo stato attuale, quindi, non è corretto affermare che dal 2030 tutte le case in classe G o F diventeranno automaticamente invendibili o non potranno essere locate.

Ciò non significa che la classe energetica perderà importanza. Al contrario, l’efficienza di un immobile sarà sempre più rilevante nella determinazione del valore di mercato, dei costi di gestione e dell’accesso a eventuali incentivi o strumenti di finanziamento.

Nuovi edifici a emissioni zero

Per le nuove costruzioni il percorso è più definito.

A partire dal 1° gennaio 2028, gli edifici nuovi occupati o posseduti da enti pubblici dovranno essere edifici a emissioni zero. Dal 1° gennaio 2030 il medesimo requisito sarà esteso a tutti i nuovi edifici.

Un edificio a emissioni zero deve presentare prestazioni energetiche molto elevate, un fabbisogno energetico estremamente basso e non deve produrre emissioni operative di carbonio derivanti dall’impiego di combustibili fossili all’interno dell’edificio.

Il fabbisogno residuo dovrà essere coperto, nei limiti stabiliti dalla normativa nazionale, mediante energia proveniente da fonti rinnovabili prodotta sul posto o nelle vicinanze, comunità energetiche, sistemi efficienti di teleriscaldamento e altre soluzioni coerenti con la progressiva decarbonizzazione.

Pannelli solari: non un obbligo indistinto su ogni casa

Anche sul tema dei pannelli solari è necessario evitare semplificazioni.

La Direttiva prevede una progressiva diffusione degli impianti solari sugli edifici, ma gli obblighi dipendono dalla tipologia dell’immobile, dalle sue dimensioni e dalla fattibilità tecnica, economica e funzionale dell’installazione.

Le scadenze riguardano inizialmente i nuovi edifici pubblici e non residenziali, per poi estendersi gradualmente ad altre categorie di immobili e, dal 2030, ai nuovi edifici residenziali. Non è previsto, invece, che entro quella data ogni abitazione esistente debba necessariamente installare pannelli fotovoltaici.

Le misure concrete saranno definite attraverso il recepimento nazionale e dovranno tenere conto di fattori quali l’esposizione dell’edificio, le caratteristiche strutturali, la tutela paesaggistica e la convenienza economica dell’intervento.

Che cosa accadrà alle caldaie a gas

La Direttiva non stabilisce un divieto generalizzato di utilizzare tutte le caldaie a gas a partire dal 2040.

Gli Stati membri devono però definire nei rispettivi Piani nazionali una strategia per la progressiva eliminazione dei combustibili fossili dagli impianti di riscaldamento e raffrescamento, con l’obiettivo di arrivare alla completa eliminazione delle caldaie alimentate da combustibili fossili entro il 2040.

Un primo passaggio era già previsto dal 1° gennaio 2025: da quella data gli Stati non possono più riconoscere incentivi finanziari per l’installazione di caldaie autonome alimentate esclusivamente da combustibili fossili, salvo alcune specifiche eccezioni collegate a programmi precedentemente approvati.

Non si tratta quindi di un obbligo immediato di sostituire tutte le caldaie esistenti, ma dell’avvio di un percorso che tenderà a favorire pompe di calore, sistemi ibridi, reti di teleriscaldamento efficienti e impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Quanto costerà la riqualificazione del patrimonio italiano

Il nodo economico rappresenta probabilmente la principale difficoltà per l’Italia.

Il patrimonio edilizio nazionale è molto esteso, mediamente datato e caratterizzato da numerosi condomìni, centri storici, edifici vincolati e immobili appartenenti a famiglie che non dispongono delle risorse necessarie per affrontare interventi rilevanti.

Secondo i dati richiamati da Sky TG24, grazie agli interventi sostenuti dai bonus edilizi l’Italia avrebbe già realizzato circa il 56% del percorso necessario per conseguire gli obiettivi previsti per il 2030. Per completare il restante percorso sarebbero necessari investimenti stimati nell’ordine di 17 miliardi di euro all’anno, intervenendo su una quota significativa degli edifici. Si tratta, tuttavia, di stime che dipendono dai criteri di calcolo adottati e dalle misure che verranno effettivamente previste dal legislatore.

Il successo della Direttiva dipenderà quindi soprattutto dalla capacità di predisporre incentivi stabili, selettivi e sostenibili. Le misure future dovranno evitare sia di scaricare integralmente i costi sui proprietari sia di riprodurre meccanismi finanziari difficili da controllare.

Particolare attenzione dovrà essere riservata alle famiglie vulnerabili, agli edifici con prestazioni peggiori e ai casi in cui gli interventi siano tecnicamente complessi o economicamente sproporzionati.

Cosa può fare oggi un proprietario

In attesa del recepimento italiano, non è necessario programmare interventi affrettati esclusivamente per timore di future sanzioni.

È invece utile conoscere lo stato energetico dell’immobile attraverso un APE aggiornato e, soprattutto quando si devono già effettuare lavori di manutenzione o ristrutturazione, valutare gli interventi secondo una strategia complessiva.

L’isolamento dell’involucro, la riduzione dei ponti termici, la sostituzione dei serramenti, l’installazione di schermature solari, il miglioramento degli impianti e l’integrazione delle fonti rinnovabili dovrebbero essere considerati in modo coordinato. Un intervento isolato, infatti, non sempre produce il miglior risultato sotto il profilo dei consumi e del comfort.

La Direttiva valorizza anche il cosiddetto passaporto di ristrutturazione, uno strumento destinato a individuare una sequenza razionale di interventi da realizzare progressivamente nel tempo. Questo approccio può risultare particolarmente utile per i condomìni e per gli immobili nei quali non sia possibile sostenere immediatamente una ristrutturazione profonda.

Una transizione ancora da costruire

Il punto della situazione, a luglio 2026, è quindi chiaro: la Direttiva Case Green è in vigore, ma l’Italia non ha ancora definito compiutamente le regole nazionali attraverso cui raggiungere gli obiettivi europei.

La procedura d’infrazione accelera il percorso di recepimento, ma non introduce automaticamente nuovi obblighi per i singoli proprietari. Le conseguenze concrete dipenderanno dalle decisioni del Governo e del Parlamento, dal Piano nazionale di ristrutturazione, dagli incentivi disponibili e dalle eventuali deroghe previste per particolari categorie di edifici.

La trasformazione del patrimonio immobiliare sarà necessariamente graduale. Per essere efficace, dovrà conciliare sostenibilità ambientale, fattibilità tecnica, tutela del patrimonio storico e sostenibilità economica per famiglie e imprese.

Più che una corsa indiscriminata alla ristrutturazione, la Direttiva richiede quindi una programmazione di lungo periodo. Rendere una casa più efficiente significa non soltanto rispettare gli obiettivi climatici europei, ma anche migliorare il comfort, ridurre i consumi e proteggere nel tempo il valore dell’immobile.